Способы управления многоквартирным домом

9 декабря 2020

Наверное, излишним будет напоминание о том, что любой многоквартирный дом нуждается в грамотном управлении, а все его инженерные системы, элементы, конструкции и оборудование – в постоянном техническом обслуживании. Ведь в противном случае дом может постигнуть незавидная участь.

Чтобы этого не случилось, законодатель закрепил за собственниками прямую обязанность выбрать один из трех предусмотренных способов управления многоквартирным домом:

1.Непосредственное управление. Исходя из смысла названия, понятно, что управление своим домом в данном случае осуществляют сами собственники без привлечения управляющих организаций и создания ТСЖ. Такой способ управления возможно вводить исключительно в небольших домах, где насчитывается не более 30 квартир. Все вопросы по управлению домом решаются на общем собрании собственников. На нем жильцы договариваются о распределении обязанностей по содержанию и выбирают людей, которые будут представлять интересы всех собственников помещений дома при заключении договоров с третьими лицами. При этом, договоры на предоставление коммунальных услуг (отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения) заключаются с РСО каждым собственником в индивидуальном порядке от своего имени.

Резюмируем: непосредственное управление – это неплохой вариант для собственников в доме, где проживает небольшое количество жильцов.

2.Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). В данном случае жильцами создается объединение собственников и избираются ответственные лица (председатель и члены правления), которые на платной основе занимаются вопросами содержания и эксплуатации дома от имени всех проживающих. То есть, заключением договоров с коммунальщиками или подрядными организациями, выполняющими разовые работы, занимаются именно ТСЖ, а не какой-либо отдельный жилец.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрено, что ТСЖ может проводить работы по содержанию и ремонту многоэтажки своими силами. Но, согласитесь, делать это на должном уровне можно лишь в том случае, если имеется профессиональный и опытный председатель, который сумеет подобрать квалифицированный персонал. А если такого нет? На этот счет закон предоставляет ТСЖ право привлекать к работе управляющие компании, не меняя при этом способ управления и оставляя за собой лишь функции контроля.

На наш взгляд, создание ТСЖ для управления домом уместно лишь при условии, что у собственников есть кандидатура председателя-профессионала, компетентного в вопросах по организации обслуживания многоквартирных домов.

3.Управление домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления. Управляющая организация (УО) – это специализированная коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании действующей лицензии. Разумеется, лицензирование УК не избавило рынок управления многоквартирными домами от дилетантов и недобросовестных компаний. Жалоб на работу управляющих организаций великое множество, и в подавляющем большинстве случаев эти жалобы обоснованы. Однако, законодатель предоставляет собственникам жилья достаточно инструментов для того, чтобы добиться от своей УК своевременного и качественного выполнения работ, предусмотренных договором управления.

Остановив свой выбор на определенном способе управления и разочаровавшись в нем, не пугайтесь: жилищное законодательство позволяет собственникам помещений в любое время изменить способ управления домом на основании решения общего собрания.

Стоит отметить, что в интересах жильцов самим прийти к консенсусу в вопросе выбора способа управления. Потому как, если в течение 6 месяцев они не определятся или решение общего собрания собственников по этому поводу не будет реализовано, орган местного самоуправления проведет открытый конкурс по отбору управляющей организации. Следовательно, мнение жителей дома в данном случае спрашивать уже никто не будет.

По итогам конкурса с данной УК будет заключен договор управления сроком на 1 год. И если до окончания срока действия этого договора собственники вновь не договорятся о способе управления или решение общего собрания собственников опять не будет реализовано, муниципалитет проведет новый конкурс. При этом, местная администрация обязана назначить временную управляющую организацию, которая будет обслуживать дом до проведения конкурса.

«Гражданам необходимо четко понимать: многоквартирный дом не может оставаться без управления. Кто-то должен убирать подъезды, следить за состоянием инженерных сетей, предоставлять коммунальные услуги – словом, создавать для жильцов благоприятные и безопасные условия проживания. Жители обязаны сделать свой выбор в пользу одного из способов управления домом, иначе за них решение примет муниципалитет», – пояснил руководитель Госжилинспекции Камчатского края Олег Суколин

О.В. Суколин

Государственная жилищная инспекция Камчатского края